物业公司管理制度

物业公司管理制度

  在日常生活和工作中，大家逐渐认识到制度的重要性，制度是指要求大家共同遵守的办事规程或行动准则。我敢肯定，大部分人都对拟定制度很是头疼的，下面是小编整理的物业公司管理制度，仅供参考，希望能够帮助到大家。

物业公司管理制度1

  根据集团公司对物业公司各小区实行指标管理、独立核算的要求，结合公司业务管理的需要，为了做好各小区财务收支管理工作，特制定本办法。

  一、预算管理

  1、各小区物业部所有收支以预算管理为基础，没有预算不得开支。

  2、每月末各小区物业部根据年度经济指标及下月预计情况，编制、上报下月收支预算。

  3、收支预算由小区会计负责编制，经小区物业经理初审后，报物业公司、集团财务部审核，总裁批准后执行。

  4、各月度支出计划的编制应以各小区年度经济指标为依据，可在各月之间调节，但各月总和不得超过年度指标。

  5、每月初各小区物业会计对上月预算执行情况进行总结，编制上月收支预算与执行情况比较表，报物业公司汇总后报公司相关领导。

  6、预算内支出按公司规定流程由小区物业部审核支付，超预算支出报物业公司、总裁审批后各小区支付。

  二、收支规定

  1、收据、发票及公章使用规定：

  1）收据、定额停车费发票，由物业公司统一印制（或购买）、统一管理，设专人负责，建立专门备查簿登记收据购、存、领、销数量及号码。

  2）物业各小区设专人负责收据及定额停车费发票的领用、保管和缴销。领用收据时检查无缺联、缺号后加盖物业公司财务专用章，并在登记簿上登记领用时间、数量、起止号码及领用人，同时交回前期已使用收据的存根联，以备查对。

  3）收据的保管必须专人负责。如有遗失，追究保管人员责任。领用收据的小区，如果人员变动，需在变动前到物业公司财务部交回收据并结清核销。

  4）各小区使用发票，为便于管理，应到物业公司财务部统一开具。一般情况下应以收据（第二联）换发票，所换发票的内容应与收据项目、金额完全一致，用以换取发票的收据作为发票记账联的附件，留物业公司统一保管。对于需要先开发票后付款的业主，出纳（或物业管理员）根据收费通知单开具发票，并在物业财务部做好登记，款项入账后核销。

  5）收据填写要求：

  ①据实填写。即必须按实收金额、项目、日期如实填写，不得弄虚作假，做到准确无误。

  ②字迹清楚，不得涂改。如有错误，全部联次盖“作废”章或写明“作废”字样，再另行开具。

  ③全部联次一次填开，上下联的内容金额一致。

  6）各小区的收费通知专用章只能用于催款通知，不能用做其它用途；除此公章外，小区不得再有其它公章。

  2、收款规定

  1）各小区收款必须使用从物业公司领用、加盖物业公司财务专用章的统一票据。其他任何票据或未加盖财务专用章的票据不得使用。

  2）已收现金款项必须在当天交由出纳核对、办理相关手续妥善保管，并及时入账。

  3）以转帐方式收款应及时与物业公司财务、集团财务办理进帐、转帐相关手续，并及时做帐务处理。

  4）物业公司财务部可随时检查使用票据的人员是否及时将所收款项按规定上交，并定期对整本已使用完的收据核查是否交纳入账，并进行核销。

  3、支出规定

  1）工资费用。各小区财务人员根据本小区当月考勤表，计算本月员工的应付工资，填制工资卡，交小区经理签字后，报物业总公司人事部门审核，人事部门在对员工的出勤及人员变动核对无误后，报物业公司总经理审批，总经理同意后方可发放。

  2）员工福利费。对于员工福利品的发放，如：防暑降温品、节日礼品等，各小区根据自己实际情况，本着节约原则，自行拟定方案及所需资金等情况呈报物业公司总经理，同意后方可实施。

  3）维修费用。小区工程维修费用，审批程序是：物业公司总经理→预算部→总工办→总裁。

  4）差旅费、办公费、电话费、清洁卫生费、保安费、业务招待费、绿化费、社会保险费等以各小区所报支出预算为依据，预算内的此类费用由经办人填制费用报销单，小区经理批准即可报销。会计人员应在原始票据审核方面严格把关，用于报销的原始票据应符合国家有关法律法规的规定，除特殊情况外必须是发票，单据项目必须填写齐全，特别是本公司全称、地点、费用项目等必须准确无误，票据应整洁，无涂抹修改。对于不符合上述规定的票据，财务人员应拒收。对于超出预算的上述费用项目，应呈报物业公司，说明情况，阐明超支原因，经物业公司总经理同意后，报总裁批准，总裁同意后方可实施。

  5）水电费。水电费属于小区的代收代缴项目，应遵循专款专用原则，即本月收取的水电费必须首先用于保证该期水电费的支付。小区不得以此类收款支付日常的费用开支，以免影响水电费的正常支付。

  6）对于各小区需要转账结算的各项支出，经小区经理核准签字，送物业公司财务审核后，在支票签发登记本上进行登记，加盖财务专用章及法人章进行支付。

  4、资金报表：

  1）每天由各小区出纳报资金表给物业公司财务，由物业公司财务汇总后报公司领导。

  2）报表需注明当天款项的增加、减少情况说明。

  三、会计核算

  1、统一设置以下会计科目：

  1）主营业务收入：主要核算物业小区向业主（或物业使用人）收取的物业管理费；

  2）其他业务收入：主要核算小区收取的停车费、装修管理费、宽网费、摊位费、特约维修费等；

  3）主营业务成本：主要核算物业水电维修、保洁及绿化等部门发生的费用；下设明细科目：工资、福利费、维修费、电话费、保洁费、劳动保护费、保安费、社保费及其他。

  4）管理费用：主要核算行政管理部门发生的费用。下设明细科目：工资、福利费、差旅费、办公费、电话费、业务招待费、社会保险费及其他；

  5）其他应收（应付）款：主要核算代收代缴款项及装修期间的保证金等。

  2、会计报表

  1）各小区财务结账日期为月末最后一天。

  2）小区会计人员应于次月的3日以前将各小区的会计报表经小区经理签字后报物业总公司财务部，有个人所得税的小区应将其扣缴的个人所得税的明细单附后，以便总公司统一申报。

  3）小区会计每月25日前根据年度指标上报下月费用预算，次月10日前编报上月预算执行情况报表。

  四、档案保管

  1、已使用的收据记帐联由各小区财务保管，存根联缴销后交由物业公司财务进行保管。

  2、小区财务档案应按财政部《会计档案管理办法》规范要求进行整理、装订、归档。

  3、当年会计档案由小区会计负责保管，次年建立新帐后应将上年全部财务档案移交物业公司财务人员负责保管。

  五、检查控制

  1、各小区会计每月须对小区出纳的财务工作进行检查，包括收据的填开、领用、缴销；原始单据的归档、保管；账簿登记、账证相符情况；现场盘点库存现金，账实相符情况。并对检查内容以书面形式经双方签字确认后上报物业公司财务。

  2、各小区出纳应对物业管理员的收费工作进行检查监督，对于有不符合“收据发票使用规定”及“收款规定”的行为，应及时上报。

  3、各小区会计每月须与集团公司核对往来款，并签署对帐单，确保双方帐务清楚。

  4、物业公司财务应对各小区领用、缴销票据及时核检，发现问题应及时上报有关领导。

  5、物业公司财务和集团公司财务应对各小区财务收支情况进行不定期联合检查或抽查。

  6、根据公司领导安排，聘请外部的会计师事务所对物业公司各小区财务收支执行情况进行年度专项审计。

  六、相关责任

  1、物业小区各出纳对现金的收支负有直接责任，小区会计负有监管责任，小区物业经理负有管理责任。

  2、禁止私设帐外帐、收款不入帐等，禁止不使用统一规定票据收款、私刻公章等，否则一经发现直接上报总裁严肃处理。

  3、会计档案灭失追究保管会计责任。

  4、由于不按本管理办法操作给公司造成经济损失的，由相关责任人全额赔偿。

  本办法由公司由公司财务部和物业公司负责解释。

物业公司管理制度2

  一、严禁损坏、挪用消防器材,禁止将消防水做民用。

  二、严禁占用、堵塞小区内的任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口,严禁损坏任何消防设备及防火开关。

  三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。

  四、各装修单位应严守防火规范,凡属危险作业应由管理处批准,严禁乱接、乱拉电线等违章行为的发生。

  五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最后离开离间前,检查并保证所有火源已熄灭,并把全部还在开动的电器关闭。

  六、尽量避免让儿童、老人单独在家。为保证安全,如有需要可与小区物业管理处联系。

  七、各住户必须严格遵守消防管理制度,如有火灾发生应及时报警,并在保证安全的情况下协助灭火工作。

  绿化管理制度

  一、爱护小区的花草树木,任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地,不准攀爬摇晃树木及建筑小品、损坏花草树木等。

  二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。

  三、对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥,并修理枯病枝、伤残枝等,更换已死苗木,按期浇水。

  四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等,不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。

  五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途;不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害,由此而引起的后果由经营者负责。

  六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆,堆放物品。

  七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。

物业公司管理制度3

  第一章 总 则

  第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及管理要求，制定本规定。

  除了规定另有规定外，物业管理企业执行，《施工、房地产开发企业财务制度》。

  第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），也包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司；股份有限公司等各类组织形式的企业。

  第二章 代管基金

  第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

  房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内车库等。

  共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

  第四条 代管基金作为企业长期负债管理。

  代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。

  代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。

  第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房、共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。

  管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。

  商业用房是指业主管理委员会或者物业产权限、使用人向企业提供的经营用房。

  第六条 企业支付速达软件 的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物凿权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位的维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

  第三章 成本和费用

  第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程是发生的的各项支出，按照国家规定计入成本费用。

  第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。()营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。

  直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、资金及职工福利费等。

  直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。

  间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、资金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。

  第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。

  第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。

  第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。

  第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0.3%-0.5%计提坏帐准备金，计入管理费用。

  企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回去已核销的坏帐，增加坏帐准备金。

  不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

  第四章 收入及利润

  第十三章 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。

  第十四章 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大维修收入。

  物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公从代办性服务费收入和特约服务收入。

  物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。

  物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。

  第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确为营业收入的实现。

  物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。

  企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。

  第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。

  第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。

  第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。

  主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。

  营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。

  其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。

  第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。

  商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。

  第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。

  企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。

  企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

  第五章 附则

  第二十一条 本规定自**年1月1日起施行。

物业公司管理制度4

  1.0 目的

  通过对各辖区的绿化环境实施全面指导和监督管理，为住户创造最佳的生活环境。

  2.0 范围

  适用于公司管辖项目的绿化工作。

  3.0职责

  3.1清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。

  3.2质管部每月(季)对各管理处进行绿化检查。

  3.3管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。

  4.0程序

  4.1绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。

  4.2根据花草树木的长势，按照绿化工作程序，绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥，提供花木正常生长发育所需的营养。

  4.3清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准，并定期对绿化工作人员进行行业务知识的培训、考核。

  4.4清洁绿化部要根据花木病害发生规律，制定预防管理措施，防止病虫害的发生。

  4.5管理处在日常生活和管理中要对本管辖区的绿化进行维护，要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。

  4.6质管部在每月(季)检查中要对花木造型美观定期修剪，防止病虫害等情况进行检查，根据问题对管理提出要求，并限期纠正绿化中存在的不合格项。

  4.7在台风暴雨来临时 ，管理处要对易吹折的树木做好预防措施，防止在台风暴雨期间花木遭受损害。

  5.0相关文件和记录

  《清洁绿化管理手册》

物业公司管理制度5

  一.制度内容

  为做到客户服务部与客户的良好沟通，掌握客户的人员构成、公司性质、物业费交纳情况等，有必要建立一套综合的客户信息系统，而客户档案可以协助客户服务部以最便捷的方式提供以上信息。因此，为充分利用客户信息并管理好这些信息，特建立此制度

  二.管理目标

  客户档案资料全面、准确、有效。

  三.适用范围

  客户档案资料的管理主要是收集、整理、归档及使用四个环节。

  一般客户档案包括以下的资料：

  1. 收集客户单位资料

  2. 客户缴费记录包括各样应付之押金

  3. 客户装修工程文件

  4. 客户迁入时填具之资料

  5. 客户资料补充

  6. 客户联络资料

  7. 紧急事故联络人的资料

  8. 客户与管理处往来文件

  9. 客户违规事项与欠费记录

  10. 客户维修记录

  11. 客户投诉记录

  12. 客户单位有关的工程档案(与二次装修工程有关资料)与工作程序

  四.注意事项

  1. 及时上行下达客户与管理之间的知识、报告、通知、通报，传送文件应及时、准确，认真地登记并制作各种表格。

  2. 协调与客户之间的关系，加强横向沟通;

  3. 做好与客户有关各类文件的档案工作，并定期整理，以备随时查询及跟进;

  4. 接听客户投诉，解决客户投诉;

  5. 接听客户工程报修电话，及时联系修复。

物业公司管理制度6

  1安全经营工作例会制度

  1、为充分发挥公司及项目安全经营管理的监督管理作用，做好对管理处安全经营状况的研究分析及重大安全经营问题的对策制订，公司实行安全经营例会制度。

  2、公司每半年组织召开一次安全经营工作会议，对公司半年来的安全经营工作进行总结，对下半年度的安全经营规划及安全经营工作进行部署。

  3、公司每月末组织召开一次安全经营会议，分析、研究本公司的安全经营形势，落实下个月安全经营管理目标。

  4、公司每季度组织召开一次安全经营会议，对公司本季度的安全经营形势进行分析，研究、统筹、协调、指导公司的重大安全经营问题。

  5、公司必须坚持使安全经营例会制度化，并认真做好会议记录，确保使每次会议都有一定的实质内容，都能解决一定的实质问题。

  2安全经营检查制度

  1、为增强职工的安全意识，及时消除事故隐患，确保安全经营，必须加强管理处安全经营检查。

  2、安全经营检查的依据：国家及集团公司有关安全经营的法律、法规、标准、规范、规程及政府、上级部门和公司有关安全经营的各项规定、制度等。

  3、各级安全经营检查应以查思想、查制度、查措施、查隐患、查教育培训、查安全防护等为主要内容。

  4、公司安全检查应以定期安全检查为主，以查处安全经营隐患为主要内容，每月至少组织进行一次。

  5、公司及所属项目应定期或不定期地组织对安全问题进行专项、重点检查。

  6、公司应根据经营实际及综合气候变化，定期或不定期地组织季节性安全检查。

  7、公司及项目安全检查结束后，要认真全面系统地进行分析、总结和评价，要针对检查中发现的问题，制定整改措施，落实整改，并将整改、复查情况及时反馈到公司。

  3安全知识教育、培训制度

  1、每年以创办安全知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

  2、定期组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法管理。

  3、公司应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

  4、对消防设施维护保养和秩序维护员应进行实地演示和培训。

  5、对新员工进行岗前安全知识培训，经考试合格后方可上岗。

  6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

  7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

  4防火巡查、检查制度

  1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

  2、各项目每日对项目进行安全巡查。每月对项目进行一次防火检查并复查追踪改善。

  3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

  4、各项目应将检查情况及时上报公司，公司应将消防安全检查情况中所发现存在的火灾隐患，及时整改。

  5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

  5安全疏散设施管理制度

  1、各项目应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

  2、应按规范设置符合国家及公司规定的消防安全疏散指示、标志和应急照明设施。

  3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

  4、严禁将安全出口上锁。

  5、严禁将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

  6消防控制中心管理制度

  1、熟悉并掌握各类消防设施的使用性能，保证扑救火灾过程中操作有序、准确迅速。

  2、做好消防值班记录和交接班记录，处理消防报警电话。

  3、按时交接班，做好值班记录、设备情况、事故处理等情况的交接手续。无交接班手续，值班人员不得擅自离岗。

  4、发现设备故障时，应及时报告，并通知公司及相关技术人员及时修复。

  5、非工作所需，不得使用消控中心内线电话，非消防控制中心值班人员禁止进入值班室。

  6、上班时间不准在消控中心抽烟、睡觉、看书报等，离岗应做好交接班手续。

  7、发现火灾时，迅速按灭火作战预案紧急处理，并拨打119电话通知公安消防部门并报告公司及相关部门。

物业公司管理制度7

  一、着装仪表

  1、工作或执勤时，必须身着制服，穿皮鞋，佩证上岗，制服不准混穿；

  2、制服要保持整洁、平整，上岗前皮鞋要擦拭干净，打好领带，戴好帽子，不得敞胸露怀、卷袖子、挽裤腿。

  二、行为规范

  1、上班时间必须精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；

  2、站岗时姿态严整，保持立正姿势，不得东摇西晃。不得坐卧、倚靠、打盹、吸烟、与人闲聊、吃东西、看书报、乱打电话和听收、录音机等；

  3、值班室内时不得躺卧、打盹、看书报、吃零食、下棋、玩弄手机，不得听收、录音机，不得两、三人聊天；

  4、巡逻中无情况处理时不得进入住户楼内，不得边走边玩手机，不得听收、录音机，不得与无关人员闲聊；

  5、不得脱离岗位，按照规定时间、指定地点站岗；

  6、不得睡觉；

  7、对住户要有礼有节，热情受理住户各种问题，特别是夜间值班，对住户提出的问题要及时解决，解决不了的作好登记，

  三、日常管理

  1、不得迟到早退，严格按照规定时间站岗或巡逻；

  2、认真做好交接班，做好值班记录和实物出入登记；

  2、严格执行对讲机管理规定和警棍使用规定；

  4、做好本班岗亭的清洁卫生，不得随意张贴、悬挂与堆放与工作无关的物品；

  5、门岗值班室不得会客。

  四、罚则

  1、违反本规定第一条、第二条（第八点除外）、第三条的记行政批评一次，累计记批评五次（含五次）以上者作辞退处理；

  2、违反第二条第八点的，第一次记行政批评一次，第二次记行政警告一次，第三次辞退；

  3、本守则不尽之处，按《公司管理规定》相关条款执行。

  值班管理规定

  1、公共秩序维护人员实行24小时轮流值班制度。

  2、值班人员分3个班，3个班分为早、中、晚三班，早班为：7：30－16：00，中班为：16：00－0：00，晚班：0：00－7：30。

  3、各班公共秩序维护员必须按照编排的值班表上岗工作，并严格履行岗位责任制的要求，坚守岗位，巡逻人员要按时巡查，提高警惕，及时处理各种突发事件。

  4、当值班人员发现情况时，应做好控制工作，并及时报告当班班长、队长或部门负责人。

  ①报告时简要说明事发地点、性质、人数和特征等；

  ②及1时劝阻和处理在物业区域违法管理规定的人员和事件；

  ③遇紧急事件及重大事故应报告相关领导；

  ④在当班期间发生的问题及处理经过，在《值班记录》做好记录。

物业公司管理制度8

  一、值班

  值班是指由于工作需要,经有关部门负责人安排的晚间或节假日在岗从事守护和值勤的行为。

  二、值班要求

  1、值班人员必须在指定的时间到岗值班,处理各类有关事项;

  2、夜间值班不得擅离岗位,处理事情必须有书面记录;

  3、值班人员必须认真做好值班记录,记录应表达清楚事情的过程、处理结果及善后移交等内容;

  4、有事不能值班,应事先说明情况,并经分管领导同意,妥善安排其他人员值班,未经同意,任何值班人员不得擅自委托值班、换班,否则,由此造成不良后果将追究其本人责任;

  5、夜间值班应仔细检查各岗位工作状况,仔细观察所辖楼宇内外的综合情况,发现可疑现象,须迅速查明情况,采取必要措施处理解决。对离岗、睡觉等现象,除严肃批评外,并根据公司规章给予必要的处罚。

  三、值班费

  值班费计发按《公司人事管理制度》实施。

  四、值班责任

  对值班期间因不负责任给公司带来损失的,由当班人承担责任,公司将给予相应处理。

  五、附则

  本规定由公司行政人事部解释,本规定自颁布之日起施行。

物业公司管理制度9

  一、总则

  第一条为加强本公司车辆的管理及有效使用,特制定本办法。

  第二条本办法所指车辆系指公司的小车及中巴车辆。

  二、车辆管理

  第三条本公司的车辆由行政人事部统一管理,并指派专人负责调度;公司劳务输出项目车辆由输出项目的管理处统一管理,具体参照本办法执行。

  第四条车辆的附带资料,除行车执照、保险卡由司机(或自驾者)携带外,其余均由专人保管,不得遗失,如车辆交接或移转时应办理车辆移交手续,并将该车各种资料随车移交。

  第五条本公司人员因公外出需要用车者,应将经部门核准的《公务外出单》交专人签字,专人依公务的重要性派车。不按规定办理申请,专人不予派车。接送公司领导及员工上下班、定时接送业主或看楼客人,不填外出单。其它符合规定的用车需求(如:接送公司客人、公司或业主举办各种活动等),由专人填写外出单。

  第六条每辆车内均设置《出车日志》,供司机每次出车时填写(用车人配合签字)。司机必须认真填写表中各项内容,每周呈专人核对,如专人发现记载不实、不全或未记载者应呈报行政人事部负责人提出批评。行政人事部也将不定时予以抽查,对不听劝诫屡教不改者将给予严肃处理。

  第七条行政人事部负责核准一切车辆费用的缴纳(包括:停车费、过路费、油费、维修保养费及违规费等)。

  三、车辆使用

  第八条车辆应由专职司机驾驶(经公司许可自驾者,应善尽驾驶人责任)。出车前应特别注意安全检查(如水箱、油量、机油、电瓶液、轮胎、外观等),如发现故障、配件失窃或损坏等现象,应立即报告,否则,驾车人应对可能出现的后果负责。

  第九条车辆行车途中应注意安全行驶及遵守交通规则,若有违规罚款,由驾驶人承担。

  第十条司机不得将公务车开回家,不得公车私用或将车擅自交给他人驾驶或学车,违者受罚。

  第十一条出车时,车辆应停放在指定位置、停车场或适当合法位置。晚上车辆驶回后应停放在公司指定场所,并将车门锁好,然后要求执勤保安签字确认。特殊情况(如返回时已逾晚上十二点,或早上6:00以前须外出公务)经专人特许可以停放在司机居住的公司物业小区。任意放置车辆导致违犯交通规则、损毁、失窃,将追究司机的责任。

  第十二条没有正常的调车手续,任何时候不准擅自将自己保管的车辆借予他人驾驶或练习驾驶,更不准把车辆交给没有驾驶证的人驾驶;不准私自动车。

  四、车辆维修保养

  第十三条司机负责每周对车辆进行定期检查及保养,以维持机件寿命,确保行车安全。

  第十四条车辆的维修、保养应由特约修护厂维修,填写《车辆请修表》报行政人事部审批,否则修护费用一律不予报销。自行修复者,可报销购买材料零件费用。公司安排司机人员每月将车辆开至修护厂对车辆进行一次检查、维护、清洗、打蜡等保养工作。

  第十五条车辆于行驶途中发生故障或其它耗损急需修复或更换零件时,应与专人联系请求批示。

  第十六条由于驾驶人使用不当或疏于保养,而致车辆损坏或机件故障,所需之修护费,应视情节轻重,由公司与驾驶人负担。

  五、违规与事故处理

  第十七条未经许可将车借予他人驾驶以致违反交通规则或发生事故,公司将追究责任司机的责任。驾驶人违反交通规则,其罚款由驾驶人负担。

  第十八条各种车辆如在公务中遇不可抗拒之车祸发生,除向附近警察机关报案外,并须即刻与公司专人联络,专人除即刻前往处理外,并即通知保险公司办理赔偿手续。

  第十九条意外事故造成车辆损坏,在扣除保险金额后再视实际情况由驾驶人与公司共同负担。发生交通事故后,如需向受害人赔偿损失,经扣除保险金额后,其差额由驾驶人与公司各负担一半。

  六、费用报销

  第二十条公务用车停车费、过路费、油料及维修费凭票证经审核后实报实销。

  七、附则

  第二十一条本办法自发布之日起执行。

物业公司管理制度10

  为认真做好岗位的工作交接和公共秩序维护器材交接，减少因交接不清引起的工作失误及公共秩序维护器材损失，特制定本制度。

  1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位交接。

  2、接班人须提前15分钟签到上班，接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

  3、接班班长在正点时组织全班人员集合，讲明注意事项，然后各公共秩序维护员到各自岗位换班；

  2、本班与下班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作；

  3、公共秩序维护人员交接班时，必须认真填写《上海洋誉物业有限公司公共秩序维护交接班登记表》，并签名确认，发现问题，交接双方必须当面说明，如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班的问题，应立即报告领班或部门负责人处理；

  4、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班；

物业公司管理制度11

  第一章总则

  一、为加强公司安全生产管理，防止和减少事故发生，保障职工的生命和财产安全，促进公司发展，根据《中华人民共和国安全生产法》、《重庆市安全生产行政责任追究暂行规定》等有关法律法规，制定本制度。

  二、凡在本公司管理范围内从事与安全生产活动有关的部门和个人，必须遵守本制度。

  三、安全生产贯穿于设备、设施运行、维护、维修、改造的全过程，必须贯彻“安全第一，预防为主”的方针，坚持以部门、项目部、管理处为中心，实行属地化管理，坚持“谁主管、谁负责”、“谁审批、谁负责”的原则。

  四、各部门、项目部、管理处必须严格遵守国家有关安全生产的法律、法规，正确处理安全与效益、安全与生产、安全与发展、安全与稳定的关系，努力改善劳动条件，确保安全生产。

  五、公司法人对安全生产负直接领导责任，各部门主管对管辖区域负全面领导责任，是本部门、管理处安全生产的第一责任人。

  六、各部门所属的从业人员有依法获得安全生产保障的权利，并应依法履行安全生产方面的义务。

  七、各部门应当加强对安全生产工作的领导，督促各有关班组或个人认真履行安全生产监督管理职责，对安全生产监督管理中存在的重大问题及时予以协调解决。

  八、各部门应采取各种形式，加强对有关安全生产的法律、法规和安全生产知识的宣传，提高员工的安全生产意识。

  九、公司鼓励和支持安全技术研究和安全生产先进技术的推广应用，提高安全生产管理水平。

  十、公司对在提高安全生产管理水平、改善安全生产条件、防止安全事故、参加抢险救护等方面取得显著成绩的项目部和个人给予奖励。

  十一、公司各部门是本公司安全生产工作的监督管理部门，依照国家有关安全生产的法律、法规和本制度的规定，对本公司的安全生产工作实施管理。

  十二、本制度依据国家现行的有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程和上级部门对安全生产管理的规定编制。

  第二章安全生产管理制度的建立

  十三、本安全生产管理制度的建立是结合雅仕物业公司的特点，以确保安全生产体系具有可操作性。各部门日常安全生产工作除按安全生产制度运行外还必须严格遵守国家、行业及地方性安全生产法规。

  十四、公司成立以公司法人为组长，负责安全生产工作的公司经理为副组长，成员由各部门主管组成的“安全生产领导小组”，下设安全管理机构，成立安全生产办公室，配备与安全生产工作相适应的专（兼）职管理人员，对公司内部的安全生产工作进行指导、监督、管理和检查。

  第三章安全生产责任制

  十五、安全生产第一责任人（公司法人）安全生产责任制：

  1、建立健全并落实以安全生产责任制为核心的安全生产规章制度和操作规程；

  2、建立健全与本单位经济活动相适应的安全生产管理机构，配备安全生产管理人员，按照有关规定足额提取安全生产费用，落实安全生产经费；

  3、督促、检查本单位的安全生产工作，按照有关规定开展安全生产标准化建设，组织开展安全生产监督检查、安全隐患排查整治和安全宣传教育培训工作；

  4、将安全生产工作与业务工作紧密结合，一起部署，一起落实，一起检查，一起考核；

  5、负责配备符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品；

  6、制订并实施生产安全事故应急救援预案；

  7、发生生产安全事故后，应当赶赴现场，组织抢救，保护现场，做好善后工作，执行事故处理决定。

  十六、分管安全生产管理工作经理（安全生产直接责任人）的安全生产责任制：

  1、负责安全生产日常监督管理工作，督促落实安全生产责任制；

  2、监督检查安全生产标准化建设和安全隐患排查整治工作；

  3、监督检查单位负责人、管理人员和从业人员的安全生产宣传教育培训工作；

  4、督促做好作业场所的劳动保护工作，预防和消除职业危害；

  5、发生生产安全事故后，应当赶赴现场，组织抢救，保护现场，做好善后工作，督促执行事故处理决定。

  十七、部门安全生产责任制

  1、在公司经理的带领下开展安全生产工作。

  2、部门按照公安部61号令的要求，开展管辖区域的消防安全管理工作，做好日常防火安全检查工作。

  3、积极配合公司对内对外的消防安全宣传教育，搞好群防群治工作。

  4、负责部门员工的消防安全知识宣传教育，协助管理处负责人制定灭火作战计划，参与每半年组织实施的应急救援演练。

  5、建立健全管辖区域的安全生产档案及各项安检记录，并及时更新完善与安全生产有关的资料。

  十八、班组长安全生产责任制

  公司所属的维修部长、保安班长，为其班组的安全生产责任人，其职责是：

  1、对本班组安全生产和员工人身安全、健康负责；

  2、发现事故苗头和事故隐患及时处理和上报；

  3、组织安全检查活动，坚持班前讲安全、防火，班中检查安全、防火，班后总结安全、防火工作；

  4、认真贯彻执行安全规章制度，严格执行操作规程；

  5、发生事故立即报告，并采取积极有效措施，制止事故扩大，组织员工分析事故原因；

  6、对从事有明显危险或严重违反操作规程的职工有权停止操作，并安排好岗位操作人员，报告上级领导；

  7、有权制止未经三级安全教育和安全考核不合格员工独立操作；

  8、搞好安全和消防设施、设备的检查和维护保养工作，检查员工合理使用劳保用品和正确使用各种消防器材。

  十九、公司员工安全生产责任制

  公司所有在职员工为所在岗位的安全生产责任人，其职责是：

  1、认真学习上级有关安全生产的指示，规定和安全规程，熟练掌握本岗位操作规程；

  2、上岗操作时必须按规定穿戴好劳动保护用品，正确使用和妥善保管各种防护用品和消防器材；

  3、上班要集中精力搞好安全生产，平稳操作，严格遵守劳动纪律和工作流程，认真做好各种记录，不得串岗、脱岗、严禁在岗位上睡觉、打闹和做其它违反纪律的事情，对他人违章操作加以劝阻和制止；

  4、认真执行岗位责任制，有权拒绝一切违章作业指令；

  5、严格执行交接班制度，发生事故时要及时抢救处理保护好现场，及时如实向领导汇报；

  6、加强巡回检查及时发现和消除事故隐患，自己不能处理的应立即报告；

  7、积极参加安全活动，提出有关安全生产的合理化建议。

  8、保护事故现场，协调调查事故原因。

  第四章安全生产工作例会制度

  二十、安全生产工作例会制度

  1、为充分发挥公司及管理处安全生产管理的监督管理作用，做好对管理处安全生产状况的研究分析及重大安全生产问题的对策制订，公司实行安全生产例会制度。

  2、公司每半年组织召开一次安全生产工作会议，对公司半年来的安全生产工作进行总结，对下半年度的安全生产规划及安全生产工作进行部署。

  3、公司安全生产办公室每季度组织召开一次安全生产会议，对公司本季度的安全生产形势进行分析，研究、统筹、协调、指导重大安全生产问题。

  4、公司必须坚持使安全生产例会制度化，并认真做好会议记录，确保使每次会议都有一定的实质内容，都能解决一定的实质问题。

  第五章安全生产检查制度

  二十一、安全生产检查制度

  1、为增强职工的安全意识，及时消除事故隐患，确保安全生产，必须加强管理处安全生产检查。

  2、安全生产检查的依据：国家有关安全生产的法律、法规、标准、规范、规程及政府、上级部门和公司有关安全生产的各项规定、制度等。

  3、各级安全生产检查应以查思想、查制度、查措施、查隐患、查教育培训、查安全防护等为主要内容。

  4、公司安全检查应以定期安全检查为主，以查处安全生产隐患为主要内容，每月至少组织进行一次。

  5、公司及所属各单位每季度组织对安全问题进行专项、重点检查。

  6、各部门应根据生产实际及综合气候变化组织季节性安全检查。

  7、部门安全检查结束后，要认真全面系统地进行分析、总结和评价，要针对检查中发现的问题，制定整改措施，落实整改，并将整改、复查情况及时反馈到公司安全生产办公室。

  第六章安全知识教育、培训制度

  二十二、安全知识教育、培训制度

  1、每年以创办安全知识宣传栏、开展知识竞赛等多种形式，提高全体员工的消防安全意识。

  2、各部门每月组织员工学习消防法规和各项规章制度，做到依法管理。

  3、部门应针对岗位特点进行消防安全教育培训。

  4、对消防设施维护保养和使用人员应进行实地演示和培训。

  5、对新员工进行岗前安全知识培训，经考试合格后方可上岗。

  6、因工作需要员工换岗前必须进行再教育培训。

  7、消控中心等特殊岗位要进行专业培训，经考试合格，持证上岗。

  第七章安全日常巡查制度

  二十三、防火巡查、检查制度

  1、落实逐级消防安全责任制和岗位消防安全责任制，落实巡查检查制度。

  2、安全生产管理职能部门每周对公司进行安全巡查。每月对单位进行一次防火检查并复查追踪改善。

  3、检查中发现火灾隐患，检查人员应填写防火检查记录，并按照规定，要求有关人员在记录上签名。

  4、检查部门应将检查情况及时通知受检部门，受检部门主管应每日消防安全检查情况通知，若发现本单位存在火灾隐患，应及时整改。

  5、对检查中发现的火灾隐患未按规定时间及时整改的，根据奖惩制度给予处罚。

  第八章安全设施管理维护制度

  二十四、安全疏散设施管理制度

  1、单位应保持疏散通道、安全出口畅通，严禁占用疏散通道，严禁在安全出口或疏散通道上安装栅栏等影响疏散的障碍物。

  2、应按规范设臵符合国家规定的消防安全疏散指示标志和应急照明设施。

  3、应保持防火门、消防安全疏散指示标志、应急照明、机械排烟送风、火灾事故广播等设施处于正常状态，并定期组织检查、测试、维护和保养。

  4、严禁在办公期间将安全出口上锁。

  5、严禁在办公期间将安全疏散指示标志关闭、遮挡或覆盖。

  二十五、消防设施、器材维护管理制度

  1、消防设施日常使用管理由专职管理员负责，专职管理员每日检查消防设施的使用状况，保持设施整洁、卫生、完好。

  2、消防设施及消防设备的技术性能的维修保养和定期技术检测由消防工作管理部门负责，设专职管理员每日按时检查了解消防设备的运行情况。查看运行记录，听取值班人员意见，发现异常及时安排维修，使设备保持完好的技术状态。

  3、消防设施和消防设备定期测试：

  （1）烟、温感报警系统的测试由消防工作管理部门负责组织实施，保安部参加，每个烟、温感探头至少每年轮测一次。

  （2）消防水泵、喷淋水泵、水幕水泵每月试开泵一次，检查其是否完整好用。

  （3）正压送风、防排烟系统每半年检测一次。

  （4）室内消火栓、喷淋泄水测试每季度一次。

  （5）其它消防设备的测试，根据不同情况决定测试时间。

  4、消防器材管理：

  （1）每年对灭火器进行普查换药。

  （2）每季度巡查消防器材，保证处于完好状态。

  （3）对消防器材应经常检查，发现丢失、损坏应立即补充并上报领导。

  （4）本辖区的消防器材由管理处负责管理，并指定专人负责。

  第九章安全事故报告制度

  二十六、秩序维护部制定24小时值班制度，客户服务部将物业公司24小时值班电话张贴告知业主；现场值班人员严格执行安全事故报告制度，发现事故及时如实上报，安全生产负责人、经理、部门主管第一时间赶到现场协调指挥，避免事态激化，并积极做好善后处理工作，尽快消除事故后遗症；若物业小区发生安全生产事故，无论物业服务企业是否有责任，第一时间向区房管局及辖区街镇如实报告情况。

  二十七、火灾隐患整改制度

  1、各部门对存在的火灾隐患应当及时予以消除。

  2、在防火安全检查中，应对所发现的火灾隐患进行逐项登记，并将隐患情况书面下发各班组限期整改，同时要做好隐患整改情况记录。

  3、在火灾隐患未消除前，各班组应当落实防范措施，确保隐患整改期间的消防安全，对确无能力解决的重大火灾隐患应当提出解决方案，及时向单位消防安全责任人报告，并由单位上级主管部门或当地政府报告。

  4、对公安消防机构责令限期改正的火灾隐患，应当在规定的期限内改正并写出隐患整改的复函，报送公安消防机构。

  二十八、用火、用电安全管理制度

  1、用电安全管理：

  (1)严禁随意拉设电线，严禁超负荷用电。

  (2)电气线路、设备安装应由持证电工负责。

  (3管理处下班后，该关闭的电源应予以关闭。

  (4)禁止私用电热棒、电炉等大功率电器。

  2、用火安全管理：

  （1）严格执行动火审批制度，确需动火作业时，作业单位应按规定向消防工作管理部门申请“动火许可证”。

  （2）动火作业前应清除动火点附近5米区域范围内的易燃易爆危险物品或作适当的安全隔离，并向管理处借取适当种类、数量的灭火器材随时备用，结束作业后应即时归还，若有动用应如实报告。

  （3）如在作业点就地动火施工，应按规定向作业点所在管理处主管人员申请，申请部门需派人现场监督并不定时派人巡查。离地面2米以上的高架动火作业必须保证有一人在下方专职负责随时扑灭可能引燃其它物品的火花。

  （4）未办理“动火许可证”擅自动火作业者，本单位人员予以记小过二次处分，严重的予以开除。

  二十九、易燃易爆危险物品和场所防火防爆制度

  1、易燃易爆危险物品应有专用的库房，配备必要的消防器材设施，仓管人员必须由消防安全培训合格的人员担任。

  2、易燃易爆危险物品应分类、分项储存。化学性质相抵触或灭火方法不同的易燃易爆化学物品，应分库存放。

  3、易燃易爆危险物品入库前应经检验部门检验，出入库应进行登记。

  4、库存物品应当分类、分垛储存，每垛占地面积不宜大于一百平方米，垛与垛之间不小于一米，垛与墙间距不小于零点五米，垛与梁、柱的间距不小于零点五米，主要通道的宽度不小于二米。

  5、易燃易爆危险物品存取应按安全操作规程执行，仓库工作人员应坚守岗位，非工作人员不得随意入内。

  6、易燃易爆场所应根据消防规范要求采取防火防爆措施并做好防火防爆设施的维护保养工作。

  三十、义务消防队组织管理制度

  1、义务消防员应在消防工作管理部门领导下开展业务学习和灭火技能训练，各项技术考核应达到规定的指标。

  2、要结合对消防设施、设备、器材维护检查，有计划地对每个义务消防员进行轮训，使每个人都具有实际操作技能。

  3、按照灭火和应急疏散预案每半年进行一次演练，并结合实际不断完善预案。

  4、每年举行一次防火、灭火知识考核，考核优秀给予表彰。

  5、不断总结经验，提高防火灭火自救能力。

  三十一、灭火和应急疏散预案演练制度

  1、制定符合本单位实际情况的灭火和应急疏散预案。

  2、组织全员学习和熟悉灭火和应急疏散预案。

  3、每次组织预案演练前应精心开会部署，明确分工。

  4、应按制定的预案，至少每半年进行一次演练。

  5、演练结束后应召开讲评会，认真总结预案演练的情况，发现不足之处应及时修改和完善预案。

  三十二、燃气和电气设备的检查和管理制度

  1、应按规定正确安装、使用电器设备，相关人员必须经必要的培训，获得相关部门核发的有效证书方可操作。各类设备均需具备法律、法规规定的有效合格证明并经维修部确认后方可投入使用。电气设备应由持证人员定期进行检查(至少每月一次)。

  2、防雷、防静电设施定期检查、检测，每季度至少检查一次、每年至少检测一次并记录。

  3、电器设备负荷应严格按照标准执行，接头牢固，绝缘良好，保险装臵合格、正常并具备良好的接地，接地电阻应严格按照电气施工要求测试。

  4、各类线路均应以套管加以隔绝，特殊情况下，亦应使用绝缘良好的铅皮或胶皮电缆线。各类电气设备及线路均应定期检修，随时排除因绝缘损坏可能引起的消防安全隐患。

  5、未经批准，严禁擅自加长电线。各部门应积极配合安全小组、维修部人员检查加长电线是否仅供紧急使用、外壳是否完好、是否有维修部人员检测后投入使用。

  6、电器设备、开关箱线路附近按照本单位标准划定黄色区域，严禁堆放易燃易爆物并定期检查、排除隐患。

  7、设备用毕应切断电源。未经试验正式通电的设备，安装、维修人员离开现场时应切断电源。

  8、除已采取防范措施的部门外，工作场所内严禁使用明火。

  9、使用明火的部门应严格遵守各项安全规定和操作流程，做到用火不离人、人离火灭。

  10、场所内严禁吸烟并张贴禁烟标识，每一位员工均有义务提醒其他人员共同遵守公共场所禁烟的规定。

  第十章安全生产工作考评和奖惩制度

  三十三、安全生产工作考评和奖惩制度

  1、对安全生产工作作出成绩的，予以通报表扬或物质奖励。

  2、对造成安全生产事故的责任人，将依据所造成后果的严重性予以不同的处理，除已达到依照国家《治安管理处罚条例》或已够追究刑事责任的事故责任人将依法移送国家有关部门处理外，根据本单位的规定，对下列行为予以处罚：

  （1）有下列情形之一的，视损失情况与认识态度除责令赔偿全部或部分损失外，予以口头告诫：

  A、使用易燃危险品未严格按照操作程序进行或保管不当而造成火警、火灾，损失不大的；

  B、在禁烟场所吸烟或处臵烟头不当而引起火警、火灾，损失不大的；

  C、未及时清理区域内易燃物品，而造成火灾隐患的；

  D、未经批准，违规使用加长电线、用电未使用安全保险装臵的或擅自增加小负荷电器的；

  E、谎报火警；

  F、未经批准，玩弄消防设施、器材，未造成不良后果的；

  G、对安全小组提出的消防隐患未予以及时整改而无法说明原因的部门管理人员；

  H、阻塞消防通道、遮挡安全指示标志等未造成严重后果的。

  （2）有下列情形之一的，视情节轻重和认识态度，除责令赔偿全部或部分损失外，予以通报批评：

  A、擅自使用易燃、易爆物品的；

  B、擅自挪用消防设施、器材的位臵或改为它用的；

  C、违反安全管理和操作规程、擅离职守从而导致火警、火灾损失轻微的；

  D、强迫其他员工违规操作的管理人员；

  E、发现火警，未及时依照紧急情况处理程序处理的；

  F、对安全小组的检查未予以配合、拒绝整改的管理人员。

  （3）对任何事故隐瞒事实，不处理、不追究的或提供虚假信息的，予以解聘。

  （4）对违反消防安全管理导致事故发生(损失轻微的)，但能主动坦白并积极协助相关部门处理事故、挽回损失的肇事者或责任人可视情况予以减轻或免予处罚。

  第十一章生产安全预警制度

  三十四、物业小区内关键位臵（特别是涉及人身安全处）设立明显的警示标志和提示标语，各部门巡查时对涉及业主专有部分的安全隐患要尽到提示义务，尽可能避免意外事故的发生。

  三十五、对于重大节假日，各部门在节假日前一周进行节前安全自查，发现安全隐患进行整改；节假日前三天物业公司组织统一的节前安全检查、整改。

  三十六、对于雨季汛期或高温等特殊季节、恶劣天气、集中装修期间或其他地区突发重大事故时，根据主管部门、辖区街镇、气象预报或者其他地区事故的教育启示，视情况采取内部开会、小区内张贴通知、天气预报等合适方式，及时发出安全生产的预警提示，并跟踪监督预警提示的落实情况。

  第十二章安全生产资料存档备案制度

  三十七、公司各部门针对安全生产工作设立专门的、系统的安全生产档案资料，如：工作管理制度、巡查记录表、员工培训记录表、报事报修维修表、各类应急预案、违章搭建上报记录等，并及时更新完善与安全生产有关的资料，既要将安全工作落实到位，也要做到有据可查。

  第十三章高层建筑消防安全管理制度

  三十八、高层建筑消防安全管理制度

  1、高层建筑所属管理处负责人是主要消防安全责任人，对本单位的消防安全工作负直接责任，贯彻实施消防法律法规和有关制度；

  2、建立消防管理机构，确定防火负责人，配备兼职安全管理人，组建义务消防队，定期进行业务培训，开展自防自救工作；

  3、凡新、改、扩建及内部装修、安装大型壁挂广告，均应将设计图纸（方案、初设、施工图）报消防监督部门审批，经审核同意后方可施工；工程竣工后，必须经消防监督部门验收合格方可使用；

  4、高层建筑内动用明火作业时，必须由经营或使用单位的消防安全负责人和消防监督部门批准，动火单位应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备；

  5、高层建筑内动用明火作业时，必须由经营或使用单位的消防安全负责人和消防监督部门批准，动火单位应严格执行动火制度，采取防火措施，做好灭火准备；

  6、经营或使用单位的.职工应掌握消防器材、设施、设备的使用方法，熟悉建筑内外的疏散路线；

  7、建筑物内的走道、楼梯、出口等部位，要保持畅通，严禁堆放物品。疏散标志和应急灯，要保证完整好用；

  8、建筑物内应按规定和规范配备消防设施、设备、器材及报警电话等设备；消防监控室应设专人每天24小时值班，记录仪器设备的工作情况，及时处理火警信号；

  9、建筑物内的消防设施、设备应签定维护管理合同并严格维护管理，确保完整好用；未经单位负责人和公安消防监督部门批准，任何消防设施、设备不得擅自停用或关闭。消防设施、设备、器材的管理人员，要认真履行职责，并建立档案，详细记录有关情况；

  10、高层建筑单位应根据实际需要建立健全消防宣传检查、值班巡逻、用火用电、消防设施管理等制度，落实逐级防火责任制，严格奖罚制度；

  11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅离职守。

  第十四章室内停车场安全管理制度

  三十九、室内停车场安全管理制度

  1、停车场所属管理处的负责人对停车场的消防安全工作负直接责任，贯彻实施消防法律法规和有关制度；

  2、建立消防管理机构，确定防火负责人，配备兼职安全管理人，按规定组建义务消防队，定期进行业务培训，开展自防自救工作；

  3、凡新、改、扩建车场，应将设计图纸报消防监督部门审批，经审核同意后方可施工；

  4、工程竣工后，必须经消防监督部门验收合格方可使用；

  5、制定并严格执行用火用电管理制度、值班巡查制度、消防安全宣传检查制度、消防安全逐级责任制度等必要的消防安全制度，制定火灾应急方案，指定专人值班；

  6、对入库车辆应确定专人进行仔细检查，消除不安全隐患，车辆应在确定地点存放，不得堵塞通道和影响消防设施的使用。入库的车辆严禁携带易燃易爆物品；

  7、车库的电气装臵必须由正式电工按规定安装，电线须穿金属导管或不燃材料管保护，接线处应穿接线盒。车库内不得设臵移动照明灯具和碘钨灯，不准使用电炉等家用电器；

  8、车库内严禁动用明火，在醒目的地点设防火标志。确需动用明火时（含电焊、氧焊），必须办理动火证，经单位防火负责人批准，并采取严格的安全措施确保安全；

  9、车库内严禁进行车辆维修作业以及其他作业，严禁在通道上停车，严禁超量停车。不得存放其他物品；

  10、车库内应按规定配备消防设施、设备和灭火器材及报警电话，并确定专人负责管理维护，使之完好有效；

  11、开展经常性的防火检查，发现不安全隐患和事故必须立即报告，并采取相应的措施，不得隐瞒不报或擅自逃离现场。

  第十五章安全生产管理目标

  四十、安全生产管理目标

  1、因安全措施不到位，造成的工伤死亡、重伤事故为“零”。

  2、无因管理失职引起的火灾、爆炸事故。

  3、因管理责任造成的事故负伤控制在1‰以下。

  4、无因管理责任造成的设备原因造成的重大安全事故。

  第十六章安全生产责任追究

  四十一、公司对管理处进行安全生产目标考核，年终按目标完成情况实行奖惩。对发生特、重大安全责任事故，造成极坏社会影响并给公司带来重大经济损失的，要追究负责人和当事人的责任。

  四十二、公司要对在安全生产工作中做出显著成绩的集体、个人给予表彰、奖励，并与其经济利益挂钩。对因玩忽职守、违反规章制度和管理规定而造成事故，使人民生命财产及企业效益蒙受损失的有关责任人，应根据事故性质、责任大小，分别给予行政处分和经济处罚。对构成犯罪的，移交司法机关处理。

  第十七章附则

  四十三、本制度适用于本物业公司公司。物业公司的安全生产、消防安全责任人离任时，应做好安全生产责任制的交接工作，新任安全生产、消防安全负责人应按照其所在岗位的职责履行安全生产责任制。

  四十四、本安全生产管理制度的执行，从20xx年7月1日起执行。

物业公司管理制度12

  合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以'重合同、守信誉'为核心的合同管理工作。

  1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。

  2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。

  3.职责

  3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;

  3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;

  3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:

  3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。

  3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;

  3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;

  3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;

  3.3.5负责合同纠纷的处理;

  3.3.6负责合同的档案日常管理;

  3.3.7负责本制度的监督执行。

  3.4职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。

  4.合同的签订

  4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。

  4.2签订合同前须审查的资料:

  4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。

  4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。

  4.3合同的审批

  公司签订的合同,必须经公司总经理审批。

  4.3.1具体权限如下:

  4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。

  4.3.1.2标的超过3万元的由董事长审批。

  4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。

  4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。

  合同审查的要点是:

  4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。

  4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。

  4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。

  4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。

  4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。

  4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。

  4.6签订合同必须贯彻'平等互利、协商一致、等价有偿'的原则和'价廉物美、择优签约'的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。

  4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。

  4.8合同的内容应符合以下要求:

  4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联系方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。

  4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。

  4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。

  4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。

  4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。

  4.8.6履行期限、地点和方式

  履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;

  合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;

  买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。

  4.8.7合同的担保

  合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。

  4.8.8合同的解释

  合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释。

  4.8.9保密条款

  对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。

  4.8.10违约责任

  根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性。

  4.8.11合同纠纷解决的约定:为了方便公司控制诉讼成本,合同纠纷统一约定由公司所在地的法院、仲裁委员会处理。

  4.9签订合同的工作程序:

  4.9.1签订合同前,经办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.2条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人所有的相关资料如法人营业执照及专业资格证书等留存。

  4.9.2销售、采购合同,由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款,附合同会签表报审批,由总经公编写合同编号并加盖合同专用章,必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。

  4.10

  .3除销售、采购合同以外的合同由总经理指定责任人员会同相关部门与对方当事人进行商谈,拟好合同条款,附合同会签表报批,审批程序按照本制度4.3规定执行,合同审批通过后再经公司签章生效。

  4.10.4若合同要经过政府有关部门登记才生效的,或者法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同,合同成立后由总经办依法及时办理。

  4.10.5合同正式签订后,合同文本及有关材料复印件除经办人自行保管外,应当随合同及相关资料的原件和会审表交存公司总经办备案。

  5.合同的履行

  5.1公司及所属分公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。合同的经办员工应当负责公司依约履行合同,因工作疏忽导致公司违约的,公司将按照本制度有关规定追究经办人的责任。

  5.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经必须做好对方确认工作。

  其中,履行销售合同交付货物时应由对方当事人签署一式二份的收货单,一份留存对方,一份交销售部门备查。向对方当事人交付增值税发票时应由对方当事人出具收条。

  履行采购合同付款时应由对方当事人出具收款收据或收条,公司原则上只开具限制性抬头的转账支票,不允许以现金形式支付。

  5.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,同时及时书面上报总经办处理,并报总经理。

  5.3.1经营状况严重恶化;

  5.3.2转移财产,抽逃资金,以逃避债务;

  5.3.3丧失商业信誉;

  5.3.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形;

  5.4债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认;

  5.4.1在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中,经办人员应定期对帐,确认双方债权债务;

  5.4.2在对方当事人发生兼(合)并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时,应及时对帐,确认合同效力及双方债权债务。

  6.合同纠纷的处理

  6.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先根据法律和公司规定,按照实事求是的原则,由经办人、有关业务部门与法律顾问,与对方当事人平等协商解决;经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。

  6.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告总经办和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。

  对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经办和总经理。

  6.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经办。

  6.4处理合同纠纷的原则:

  6.4.1坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。

  6.4.2以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。

  6.4.3因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。

  6.4.4合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。

  6.5凡由总办处理的合同纠纷,所有相关职能部门及项目必须主动提供下列证据材料:

  6.5.1合同的文本(包括变更、补充、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;

  6.5.2送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;

  6.5.3货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;

  6.5.4产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;

  6.5.5有关方违约的证据材料;

  6.5.6其他与处理纠纷有关的材料。

  6.6对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、上级主管机关的处理意见、仲裁书、判决书、裁定书、调解书等,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各职能部门/项目应由专人负责该文书执行的了解或履行。

  6.7对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管负责人汇报。

  6.8对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。申请执行统一由总经办处理。在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错,并把有关情况及时报告总经办。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。

  6.9合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关职能部门/项目,并将有关资料汇总归档以备考。

  7.合同的变更、解除

  7.1公司的合同变更、解除,按照合同签订程序报原审批人员批准。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的,应依法及时办理。

  7.2变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行,经双方一致同意停止履行的除外。

  7.3合同的变更、解除的有关规定:

  7.3.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效,必须继续履行。公司收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。

  7.3.2存在下列情形之一的,公司可以单方解除合同,经办人应当及时向公司合同的审批程序原审批人员报告情况。

  7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;

  7.3.2.2在履行期限届满之前,对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

  7.3.2.3对方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

  7.3.2.4对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;

  7.3.2.5法律规定的其他情形。

  7.4变更或解除合同的,应当采用书面形式(包括书信、电报)。

  8.合同档案的日常管理

  8.1本公司实行二级合同管理,公司总经理办公室全面负责公司的合同原件管理,相关职能部门/项目留存合同的复印件。总经理办公室会同有关职能部门/项目认真做好合同管理的基础工作。具体如下:

  8.1.2.1建立合同档案;

  8.1.2.2建立合同管理台帐;

  8.1.2.3填写'合同情况月报表'。

  8.2公司的公章专人管理,公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,公司所有合同、授权委托书均由总办统一登记编号、经办人签名,并记录领取情况,业务人员不得随身携带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出外,特殊情况由总经理批准的除外。

  合同专用章、盖章的空白合同、授

  权委托书、已签订的合同有遗失的,应及时向当地公安机关报案,并登报声明。

  8.3合同有关的送货回单,增值税发票收据以及业务往来传真、信函、对帐单等资料,职能部门/项目应自行保管好;重要资料应将原件交总经办随合同保管。

  8.4合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经办和有关部门确认后方可办理有关手续。

  合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经办应在情况发生当日二周内书面告知各有关单位。

  9.考核与奖惩

  9.1公司、所属各项目全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。总经办负责本制度执行情况的监督考核。

  9.2对在合同签订、::履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。

  9.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:

  9.3.1未经授权批准或超越职权签订合同;

  9.3.2擅自为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;

  9.3.3应当签订书面合同而未签订书面合同;

  9.3.4工作疏忽导致公司违约造成损失的。

  9.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:

  9.4.1因工作过失致使公司被诈骗;

  9.4.2公司履行合同未经对方当事人确认;

  9.4.3遗失重要证据;

  9.4.4发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,事发后没有立即报告公司的按隐瞒不报处理;

  9.4.5合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;

  9.4.6其他违反公司相关制度的。

  9.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。

  9.6以上未明晰奖罚的行为均通过年度绩效考核体现。

  10、附则

  10.1本制度由广州xx物业管理有限公司总经办负责解释。

  10.2本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行

物业公司管理制度13

  一、物资验收入库

  (一)物资入库前,仓管员要亲自同使用部门负责人共同验收。根据物品规格质量标准,外观质量鉴别,取样检查以及一般常用材料价格方法验收。以下情况不予验收入库:

  1、对采购的呆滞、积压、质量低劣材料严格把关不予验收入库。

  2、对采购的无使用对象的特殊材料不予验收入库。

  3、对一般材料超储备定额悬殊的不予验收入库。

  4、对短线物品的储备应视用途所需,不能超过1--2个月的用量,超出者不予验收入库。

  5、验收成件包装物资要进行抽查,凡质量、数量、规格、品种与材料清单不符的不予验收入库。

  6、验收数量不足的,应由采购员及时补回。

  7、以上入库所造成后果由仓管员负责。

  (二)未经检验合格不准进入货位,更不能投入使用。验收中发现的问题应及时向财务部主管和采购经办人员及有关部门负责人汇报,请求采取有效处理措施。

  (三)物资检验合格后,仓管员要亲自同交货人办理交接手续,核对清点物资名称、数量是否一致,按送货单上的要求签字。

  (四)入库时,仓管员要认真如实填写《入库单》、《领料单》,入库单各栏应填写清楚,并随同送货单一起交财务部记帐。

  (五)对暂时不能退回的不合格物资,应隔离堆放,并作好标识,严禁与已入库的物资混杂在一起。

  二、物资的储存与保管

  (一)物资的储存与保管原则上应以物资的属性、特点和用途规划设置仓库,并根据仓库的条件考虑划区分工。凡吞吐量大的落地堆放,周转量小的用货架存放。落地堆放以分类和规格的次序排列编号并标明物资名称等;上架的物资应根据区域划分进行摆放,并标明物资名称、编号等。要分开食用与非食用分开,常用与非常用分开,工具与材料分开,整齐统一。货架存放做到上放轻、下放重,中间放常用。

  (二)物资堆放的原则是:在堆放合理安全可靠的前提下,推行五五堆放,根据物资特点,必须做到过目见数,查点方便,成行成列,排列整齐。同类物资堆放,要考虑先进先出,领用方便。

  (三)仓管员对仓库物资应根据其自然属性和仓库的实际情况,认真保管,严格做好防火、防盗、防投毒、防鼠、防虫蛀、防锈蚀、防变质、防受潮、防桶漏、防失油、防尘污、防老化、防凝固、防受冻、防变形、防破损等工作,使公司财产不发生保管责任损失。

  (四)仓库物资如有损失、贬值、报废、盘盈、盘亏等,仓管员应及时报告财务部,并分析原因,查明责任,按规定办理报批手续。未经批准的一律不准擅自处理。保管员不得采取'盈时多送,亏时克扣'的违纪行为。

  (五)仓库所存物资未经使用部门负责人同意,一律不准出库。

  (六)仓库要加强安全保卫措施,禁止非仓管人员擅自入库。仓库严禁烟火。仓管员应懂得使用消防器材和必要的防火知识。

  三、物资发放

  (一)仓管员应按'推陈出新、先进先出、按单领取、严格控制'的原则发放物资,坚持'一盘底,二核对,三发放,四减数'。对贪图方便,违反发料原则造成物资发放失效、霉变及其他差错等损失,仓管员应负责。

  (二)仓管员在发放物资时,应严格审查派工单、采购计划审批单,确认是否经仓库所属部门负责人同意。否则,仓管员有权拒绝发放。

  (三)仓管员在发放物资时,应与领物人认真清点,当面检查所领物资质量等,并与使用人在出库单或领用单上签字确认。未经签字确认,物资不准出库。

  (四)物资发放完毕,仓管员要认真填写《出库单》或《领料单》。《出库单》或《领料单》需经领物人签字确认。工具借用人要填写《工具出借登记表》,所有凭证仓管员应认真妥善保管。

  四、物资盘存和台帐

  (一)仓库原则上每月25日前完成盘存一次,核对帐目和实物是否相符,如有不符,必须查清原因,分清责任,并提出和实施纠正失误的措施。

  (二)盘存时,由仓管员负责,仓库所属部门另派人协助,财务部派人监督。

  (三)盘存完毕后,仓管员应向采购员提出各类物资的合理库存量和目前库存量,以便采购员及时进行采购,保证各部门工作需要,同时降低库存成本。对过期、失效等物资,在查清责任后要及时报财务部作报废处理,并办理有关报废手续。

  (四)仓库应对各类物资分门别类建立物资台帐,严格台帐登记制度。

  (五)每月末制作《库存盘点表》,根据表内数据,做到'月初库存+当月入库量=月底结余十当月出库量'一式二份,一份留存、一份交财务会计记帐。

  五、其他有关事项

  (一)管理标准

  1、库房建有标牌,仓库规章制度,仓管员岗位职责。

  2、物品标识明确,安全方便,摆放整齐。

  3、三净:物品干净、货架干净、库房干净。

  4、库房利用率60%以上。

  5、帐本清晰明了,帐实相符。

  (二)仓管员须知

  1、仓库的规章制度,岗位职责。

  2、材料领用、入库手续、报表填制与统计。

  3、库存物资的代号、名称、标记、规格、型号、产地。

  4、库存物资的保管、保养方法。

  5、库存物资规格质量标准、外观质量鉴别,取样检查方法。

  6、物资简单的性能用途。

  7、一般常用材料的价格。

  8、面积、体积、容量的计算,各种换算。

  9、各种工具的使用。

  10、仓管员每周要就物品的使用情况进行抽查回访,若发现虚报及挪作他用的,要及时报告主管按规定进行处理。

  11、仓库员必须严格计量器具的标准,定期送计量局校验一次。

  12、记帐要做到字迹清楚,日清月结不积压,收货、盘存及时。

  13、允许范围内的误差和合理的自然损耗所引起的盘盈盘亏,每月都要及时上报,以便做到帐、物、资金一致。

物业公司管理制度14

  电气维修管理规定

  一、电气维修人员必须持上岗证，严格按照国家建设部颁发的标准《电气安装工作规程》作业。

  二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具。

  三、维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施。

  四、维修班班长在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查监督执行情况。

  五、一般情况下，尽量避免带电工作，若因特殊需要而必须带电作业时，应装设隔音挡板，并有专人监护。

  六、在一经分闸即可送电到工作地点的形状和刀闸的操作把手上，应悬挂“禁止合闸，有人作业”的标牌。

  配电房管理规定

  一、配电房是供电系统的关键部位，设专职电工对其实行24小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。

  二、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。

  三、值班员应密切注意电压表、电流表，功率表的指示情况，严禁变压器空气开超载运行。

  四、经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

  五、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。

  六、做好配电房的防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。

  停水及事故处理方案

  水是人们生活中必不可少的，人们一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必须保证供水。若因管理维修等原因造成停水，应当提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处与市政供水部门联系。

  如发生跑水、漏水现象，应采取如下措施：

  1、检查漏水的准确位置，并在许可能力下，立即设法制止漏水，如关上水阀等。若不能制止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员到达前须尽量控制现场，防止范围扩散。

  2、观察四周环境，利用现有设备工具，设法清理现场。

  3、通知清洁人员清理现场积水，检查受影响范围，通知受影响住户。

  4、日常工作中，应留意渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

  共用设施、设备保养规范

  共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，应遵守下列规范：

  一、卫生和水电设备的日常性保养。物业管理公司要负责管区范围内的计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏的卫生、水电设备一般应按物业管理公司规定期限及时修理，人为损坏则要由住用者自费修理。

  二、上下水管道、化粪池等设施的维修养护。上下水管道发生故障必须急修时，由专业人员负责，随叫随到进行抢修并定期维护。化粪池由专人定期清掏，进行保养。

  三、消防设备的日常性保养。对消防专用水箱一般在规定期限内调水、放水，以防止出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定期试泵的措施。

  四、其他特种设备的日常性保养。对其他特种设备，按季度专人负责维修、管理、养护。

  共用设施、设备维护人员操作规程

  共用设施、设备是指业主共同使用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施以及道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理公司对所管辖范围内物业的附属设备所进行的常规性的养护工作，共用设施、设备维护人员应遵守下列操作规程：

  一、设备的日常维护保养是以设备操作人为主，主要是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主的检查和预防性的保养措施。

  二、操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检查设备各部位的清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。

  三、操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作规定和安全操作规程。发现小故障及时排除，及时调整紧固松动的机件。

  四、下班前一般须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑等。

  五、专业维修人员的巡回检查，主要是检查操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，制止违章操作行为。在遇到一般故障时，帮助操作人员及时处理、排除。

物业公司管理制度15

  为进一步规范公司文件档案管理工作，提高文档管理水平，逐步实现公司文档管理工作的规范化、制度化、科学化，结合工作实际，特制定本办法。

  一、本办法所指的文件档案为：

  1.学校下发的相关文件、通知、公告等文档;

  2.公司形成的各种规章制度、报告、通知、纪要等文档;

  3.政策类文档及各部门搜集汇总的有保存价值的各类业务资料等文档。

  二、文件档案管理办法

  (一)立卷归档

  1.各类文档以签署或者下发日期按顺序进行分类、编号、统计、归档和管理。

  2.学校类文档：编号规则为学校首字母-部门首字母-文件签署年月份(六位)-顺序号。学校下发的原文件，直接根据类别进行编号登记归档，根据学校相关文件要求形成的报告等文档需留存副本至公司类文件进行归档，电子版文档需转化成纸质性文档后进行编号登记归档。

  3.公司类文档：编号规则为公司首字母-所属类别首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。所属类别即指规章制度类、人事类、合同类、物资设备类、财务类等，纸质文档和电子文档根据编号规则同步进行编号登记归档。

  4.公司各部门文档：编号规则为公司部门首字母-签署年月份(六位)-顺序号(三位)。各部门需要移交的文档必须到办公室进行移交备案，移交的文档须保证完整、层次分明，文档移交时，须当面填写移交清单并签字认可后方完成交接手续。

  5.归档文件材料应完整齐全，质地优良，格式规范，文字清楚，手续完备且具有保存价值。

  (二)文档管理

  1.办公室指定专人负责文档分类、编号、鉴定、立卷、归档、排架和保存管理，要以原始记录为依据，编制文档存放清单，以有效开展文档的查询、利用工作。

  2.文档的保存条件有防火、防潮、防有害生物等措施，以确保文档的安全。

  3.任何人不得擅自将存档文件对外公开，做好文档安全保密工作。

  4.未经公司授权，其他任何组织或者个人无权公布涉及公司秘密、涉及个人隐私的、规定限制利用的公司档案材料内容。

  (三)文档查阅

  1.公司职工查阅利用档案，须经主管领导批准，并说明查阅目的，办理查阅登记。公司档案原则上不外借，如必须借出，须经主管部门领导批准并及时归还。

  2.外单位查阅利用档案，应持单位介绍信、身份证、经公司总经理批准后查阅。

  3.凡需从档案中取证或办理公证，必须由办公室办理。

  4.利用者须对档案的安全、完整负责，违反查阅规定的要追究责任。

  本办法由公司办公室负责解释。

  本办法自颁布之日起执行。